Non vi è dubbio che il contratto di locazione è tra le tipologie contrattuali più diffuse e tra quelle, soprattutto, che soddisfano un’esigenza primaria della persona: l’uso di un luogo di abitazione per sé e per la propria famiglia. Non a caso, il Legislatore è intervenuto sulla materia dei contratti di locazione, al fine di dare una disciplina legale ai rapporti proprietario-inquilino, evitando che la stessa fosse rimessa alla sola libera pattuizione tra le parti o soltanto alla regolamentazione fornita dal Codice Civile (si pensi alla nota la legge n. 392/78, o alla legge n, 431/98, e alle altrettanto note forme contrattuali 4+4 o 3+2, che ne scaturiscono). Nel corso degli anni poi sono nate e consolidate delle tipologie particolari di locazione, frutto dell’evoluzione dei tempi e dell’affermarsi di nuovi costumi sociali, tra cui la locazione transitoria per esigenze legate alle vacanze estive o le locazioni per necessità di studio, le quali sono rimaste fuori dalla disciplina di legge per rientrare in quella privata libera. Soffermandoci ai contratti di locazione ad uso abitativo, si sa che i principali obblighi a carico delle parti sono:la messa a disposizione dell’immobile a favore dell’inquilino; la previsione di un corrispettivo mensile a favore del proprietario, noto come canone (o pigione) di locazione;la durata del contratto (normalmente quattro anni).

Uno dei problemi più importanti, è dato dalla sorte del contratto alla sua scadenza naturale. A tal proposito, la legge dà al conduttore/inquilino la possibilità di restare per un periodo corrispondente al primo (cioè altri 4 anni). Si tratta di un rinnovo automatico che il proprietario, salvo eccezioni, non può impedire. Le eccezioni però di cui si parla sono piuttosto diffuse col tempo hanno finito col vanificare le garanzie di tutela dell’inquilino, da sempre considerato la parte debole del rapporto. La legge infatti consente al proprietario d’impedire il rinnovo automatico in presenza di alcune circostanze: quando, il proprietario vuole destinare l’immobile a uso abitativo, artigianale, commerciale o professionale proprio o del coniuge, dei genitori, dei figli e dei parenti entro il secondo grado;quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;quando il conduttore/inquilino abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.

La comunicazione (detta anche disdetta) con la quale il locatore informa l’inquilino del mancato rinnovo e dei motivi dello stesso, deve essere inviata con un preavviso di almeno sei mesi. In casi del genere, il contratto di locazione può essere risolto alla prima scadenza con un preavviso di almeno sei mesi. Viceversa se il locatore ha impedito il mancato rinnovo della locazione, inviando la disdetta, ma senza che ricorressero le circostanze descritte, commette un illecito contrattuale. In questo caso, dovrà corrispondere all’inquilino un risarcimento del danno, commisurato in ben 36 mensilità del canone previsto per la locazione disdettata. A conferma della disciplina di maggior favore di cui gode, l’inquilino può sempre esercitare la facoltà di recesso dal contratto con preavviso di almeno sei mesi ove ricorrano dei gravi motivi, non meglio specificati.

Per completezza, va pure detto che il Codice Civile, con una norma di cui si è molto discusso nelle aule di tribunale (l’art. 1612, c.c.), consente al proprietario/locatore, salvo preavviso motivato, di recedere dal contratto di locazione, per abitare personalmente la casa già affittata. Tuttavia si tratta di una facoltà che può essere esercitata solo se è stata espressamente prevista da una clausola del contratto e che, attualmente, sarebbe valida soltanto per le locazioni non disciplinate dalla legge in materia. Quindi in teoria, ove prevista in un contratto di locazione ad uso abitativo sarebbe nulla.

Pierpaolo Lucifora

 

Scrivi