CATANIA – Probabilmente tra i temi più dibattuti, soprattutto per i risvolti pratici che può avere, è quello dell’utilizzo delle parti comuni di un edificio o complesso condominiale. Da anni la giurisprudenza in materia di condominio oscilla in merito, a seconda dei casi che in concreto vi si presentano, ciascuno dei quali ha le sue specificità e, di conseguenza, un diverso inquadramento giuridico. Tra i classici, il caso in cui le biciclette e motorini siano lasciati nell’androne o in altri spazi di proprietà condominiale. Ebbene, in ipotesi del genere, potrebbe pure giungersi alla conclusione che, purché ciò non impedisca l’uso che potrebbero farne gli altri, ossia, nella misura in cui non impedisca ai condomini di utilizzare tale spazio, non è in astratto vietato dal codice civile.

L’androne rientra tra le parti comuni dell’edificio. Ogni condomino ha, su di esso, un diritto di pari utilizzo. Sulla base di questa logica deduzione, alcuni condomini utilizzano l’ingresso del palazzo per depositare biciclette o motorini e tenerli al riparo durante la notte. Occorre spiegare cosa prevede il codice civile in tema di utilizzo delle parti comuni. La regola generale vuole che gli spazi comuni – tra cui appunto l’androne – possano essere utilizzati da tutti i condomini senza però che ciò possa impedire agli altri di farne un pari uso e senza alterarne la destinazione. Quindi, l’uso di pianerottoli e altre parti di proprietà di tutti i condomini può avvenire solo nel rispetto di tali due condizioni:consentire a tutti di fare un pari utilizzo della medesima area;non implicare un uso diverso dello spazio rispetto a quello a cui è destinato per natura.

Il concetto di «pari uso» non va inteso nel senso di «uso identico» perché l’identità nello spazio o addirittura nel tempo potrebbe importare il divieto per ogni comproprietario di fare della cosa comune un uso particolare o a proprio esclusivo vantaggio. Tuttavia, prima di giungere ad una conclusione del genere, va considerata un’altra regola generale della materia, cioè quella che impone di divieto di «alterare la destinazione d’uso» della parte comune condominiale. L’androne non nasce come luogo di parcheggio di bici o motociclette, sicché chi le lascia all’interno del palazzo, sebbene negli spazi comuni, come appunto il pianerottolo del piano terra o anche quello del piano adiacente al proprio appartamento, commette illecito. In pratica non si potrebbe parcheggiare la bici o il motorino nell’androne non tanto perché questo comportamento impedisce agli altri proprietari il medesimo utilizzo (sebbene è difficile pensare che, all’interno di un pianerottolo, possano trovare spazio diversi motocicli), ma perché ciò finisce per alterare la destinazione cui tale spazio è rivolta: quella cioè di accogliere i condomini e i loro ospiti.

Non è quindi consentito occupare stabilmente il pianerottolo e l’androne con biciclette, motorini e altri oggetti non destinati ad abbellire tale parte comune. Da registrare che precedenti giurisprudenziali hanno chiarito che l’androne di un edificio deve essere adibito esclusivamente alla sua destinazione naturale, ovverosia al transito delle persone per accedere agli alloggi. Solo una diversa volontà dell’assemblea potrebbe prevedere il contrario. Pertanto, se un inquilino, in assenza di una specifica autorizzazione, parcheggia abitualmente ed abusivamente la moto nell’androne, gli altri condomini possono ricorrere in tribunale, affinché il giudice inibisca l’utilizzazione di quello spazio a garage per il ricovero di mezzi di trasporto. In ogni caso, va pure detto che per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l’assemblea può modificare la destinazione d’uso di una o più parti comuni. Quando la volontà dei condomini è quella di trarre da certi spazi comuni un vantaggio diverso, magari più consono alle esigenze quotidiane odierne e diverse da quelle inizialmente esistenti all’epoca della costruzione dell’edificio, è possibile sottoporre all’assemblea la modifica di certe destinazioni.

Pierpaolo Lucifora

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